大切な資産売却で損をしないための税金対策～譲渡所得税について
問題）Aさんは15年前に購入した自宅を2000万円で売りました。住宅ローンの残債は1400万円あり、仲介手数料などの売却にかかる経費は100万円を差し引くと、手元に500万円残りました。
さて、Aさんはいくら譲渡所得税を払う必要がありますか？
いきなりの問題で申し訳ございません。
不動産事業部のしれんです。
今日は譲渡所得税についてお話をしていきたいと思います。
最近、売却の査定訪問に行くと所得税のことを心配されている方が多くいらっしゃい、上記のような質問を受けます。
一昔前までは、売却したら赤字になるので税金の心配をされる方も少なかったのですが、最近は売って利益が出る方も多くなり、支払う税金を心配されている方も多くなりました。
まず譲渡所得税とは何なのか？
普段使わない言葉なので難しいですよね。
譲渡所得税とは、所有している土地・建物を売って得た利益を譲渡所得といい、譲渡所得に所得税や住民税がかかります。
では、譲渡所得はどのように計算するかと言いますと以下の計算式になります。
譲渡所得＝収入金額ー取得費－譲渡費用
収入金額は売った時の金額です。
取得費は買った時の金額と買った時の経費の金額です。（建物は価値が減少していくので、経過年数に応じた減価償却費を差し引きます。）
譲渡費用は売った時の経費の金額です。
この譲渡所得に税率を計算しますが、不動産の所有していた年数によって税率が変わります。
長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率＝20％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率＝39％
ここまで、譲渡所得税の計算方法を記載しましたが、これを理解して頂ける方はいるでしょうか？
ほぼ不可能ですよね。
本当に税金は難しいです。
ここで、譲渡所得税の節税のポイントがあります。
マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合は、3000万円の特別控除があります！
この特別控除により、マイホームを売却すると3000万円の譲渡益については譲渡所得税がかかりません。
ただし、この制度を使うと、住宅ローン控除と併用できないという問題もあります。
マイホームを買い替える方は注意が必要です。
売却して賃貸に行く方は、マイホームの特別控除を使うべきですね。
この他にも、被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除もあります。
この制度も節税効果がありますので、また後日説明しようと思います。
また、特別控除を使うには確定申告をする必要があります。
譲渡した翌年の2月16日から3月15日の間に申告が必要です。
さて、冒頭の問題の答えですが、譲渡所得税は非常に難しくこの情報だけでは金額はわかりません。
ただし、マイホームの特別控除を使えば譲渡所得税はゼロになると思われます。
税金に対して明確なアドバイスは税理士の先生のお仕事となりますので私にはできませんが、概要についてはご説明可能です。
この制度を活用した不動産売買も可能です。
不動産に関する税金の相談はしれんにお任せ下さい。
どうぞよろしくお願いいたします。
